Selger av hus, hytte, leilighet eller annen fast eiendom

Denne side er for selger av fast eiendom, som etter salg har mottatt et krav fra kjøper. Spørsmålet som da naturlig melder seg er hvilke avvik kan man bli nødt til å dekke og hvordan man skal gå frem for å minimere sitt tap. Fremstillingen under er sterkt forenklet. Ta kontakt for nærmere vurdering av din sak.

1. Frister

Generelt

Når nøklene er overlevert anser de fleste seg ferdig med det solgte objekt. Ved salg av brukte eldre gjenstander er det imidlertid alltid en risiko for at kjøper vil finne feil og fremme krav. For selgere er det viktig å kunne legge dette forhold bak seg og lovgiver har gitt noe beskyttelse i reglene om reklamasjon og foreldelse.

Reklamasjon

Reglene for reklamasjon ved kjøp av fast eiendom er svært strenge i Norge i forhold til våre nærmeste naboer. Dersom ikke reklamasjon er mottatt innen 3 måneder fra kjøper burde ha oppdaget forholdet, går selger trolig fri. Denne aktivitetsplikten hos kjøpere er det naturlig at selger kontrollerer om er fulgt. Det må uansett reklameres innen 5 år fra avtaleinngåelse.

Foreldelse

Foreldelse har i realiteten liten betydning ved siden av reklamasjonsreglene. Foreldelse kan ha betydning dersom kjøper er usedvanlig treg med å gå til rettslig skritt og markerer uansett når en selger kan være helt sikker på at et oppdaget forhold ikke lengre kan bli rettslig forfulgt.

2. Mangel

Generelt

Når et avvik finnes å være tilstrekkelig omfattende, er det juridiske begrep at det represetenterer en mangel ved objektet. Det gir kjøper grunnlag til å kreve kompensasjon.

Vesentlig avvik

Et avvik må i utgangspunktet være vesentlig i forhold til kjøpet av nettopp dette objektet, for at avviket skal kunne representere en mangel. Vesentlighetskravet og innholdet i det har vært gjenstand for et utall rettssaker og er hovedgrunnen til at så mange kontakter advokat i denne type saker.

Mangelfulle eller feilaktige opplysninger

Dersom du som selger eller noen av de medhjelpere du kan identifiseres med, normalt megler og takstmann, har gitt mangelfulle eller feilaktige opplysninger, kan det medføre at det foreligger en mangel. Det er kjøper som må dokumentere at det er gitt mangelfull eller feilaktig informasjon i forbindelse med salget. Dersom kjøper kan dokumentere at det er tilfelle, bør selger vurdere om det mulig å føre bevis for at feilen ikke hadde innvirket på kjøpet, alternativt om det er grunnlag for å kreve regress av megler eller takstmann.

Kjøpers undersøkelsesplikt

Kjøper kan ikke kreve erstatning for noe som måtte ha vært oppdaget før kjøp. Det er en individuell vurdering som stiller strengere krav til fagkyndige kjøpere.

Lovhjemmel Avhendingsloven §§ 3-7, 3-8, 3-9 og 3-10

3. Kompensasjon til kjøper

Generelt

Kjøper kan kompenseres enten ved at feilen utbedres eller det gis en kompensasjon ved en pengesum. Det siste enten som et prisavslag eller som en erstatning.

Feilen utbedres

Kjøper har ikke rett til å kreve at selger skal utbedre forholdet. Selger kan derimot under visse forhold kreve å få stå for utbedringen, men dette skjer i praksis aldri. Dette er en potensiell felle for mange kjøpere, da selger må få mulighet til å vurdere om han vil utbedre forholdet. Dersom selger ikke får den muligheten, kan kravet være tapt.

Prisavslag

Prisavslag er den normale kompensasjonen. Den praktiske hovedregel er at selger skal ha dekket utbedringskostnadene. Det er hyppige tvister om hva som er de reelle utbedringskostnadene og hvor mye fratrekk skal gjøres for standardfordelen ved utbedringen. Særlig betydningen av levetidstabeller er fremdeles ofte et tema. Dersom selger kan sannsynliggjøre at innvirkning på kjøpesummen vil være lavere enn utbedringskostnadene, så skal det legges til grunn. Tradisjonelt anføres dette ofte av selgers advokat, og selv om standpunktet har nådd frem i noen saker, så er de for unntak å regne.

Erstatning

Prisavslaget skal rette opp balansen i forholdet, slik at prisen tilsvarer det objektet ville blitt omsatt for dersom rett de nå oppdagede forhold var kjent på omsetningstidspunktet. Erstatning skal dekke eventuelle merkostnader kjøper har hatt. Det fordrer normalt at selger kunne forutse at kjøper ville få disse merkostnadene og tilkjennes ikke så ofte.

Heving

Det er relativt sjeldent at kjøp heves. Avviket skal da repesentere et "vesentlig avtalebrudd" fra hva kjøper kunne forvente. Praksis har vist at den vurderingen involverer mange momenter og nyere høyesterettspraksis ser særlig hen til om en kjøper har gode alternativer til heving. Et hevingskrav omfatter nærmest alltid et erstatningskrav i tillegg, der kostnadene som har påløpt i forbindelse med omgjøringen av transaksjonen kreves dekket.

Lovhjemmel Avhendingsloven §§ 4-11, 4--12, 4-13 og 4-14