Nye lagmannsrettsdommer

Borgarting Lagmansrett. Avsagt 18.8.2011 LB-2010-107247


Eierskifteforsikring. Am Trust International Underwriters Ltd anket dom fra Oslo Tingrett.
Avhendingsloven § 3-9: Det kvantitative kravet som det ble vist til i Rt-2010-103 sto sentralt. Innvirkningen på kjøpesummen var på omkring 4 %. De mente da at vesentlighetskravet i utgangspunktet ikke var oppfylt. Lagmannsretten vektlegger at den aktuelle bygningsdel ble markedsført som "totaloppusset" med "gjennomgående høy kvalitet". Kjøper hadde en forventning av at den valgte løsning ikke ville skape problemer og retten la til grunn at vesentlighetskravet var oppfylt.

Eidsivating Lagmannsrett. Avsagt 26.7.2011. LE-2010-1643

96
Eierskifteforsikring. Krav mot forsikringsselskapene Anticimex og Am trust international underwriters.
Selger var et aksjeselskap. Selskapets eier saksøkt personlig jfr. aksjeloven § 17-1 og Rt-1998-276
Avhendingsloven § 3-9: Selger krysset "nei" i egenerklæringen på om han visste om gjestehuset på tomten var godkjent hos bygningsmyndighetene. Det ble et vesentlig moment i forhold til at kjøpers forventninger var senket og han hadde grunn til å regne med større avvik i forhold til krav for å få bygget godkjent, enn uten den avkryssningen.
Avhendingsloven § 4-12: To bad som var markedsført som "totalrenovert", var definitivt ikke det. Lagmannsretten fant at det var mangler, men at de var uten økonomisk konsekvens. Korrekt informasjon hadde i dette tilfellet ikke innvirket på kjøpesummen.
Kjøper dømt til å betale saksomkostninger til motpartens advokater på over 1 million.

Hålogaland Lagmannsrett. Avsagt 16.6.2011 LH-2011-11721.


Avhendingsloven § 3-3: Areal på 2 500 kvm. Manglet en parsell på 1000 kvm og en parsell på 138 kvm. Den minste parsellen utgjorde isolert sett ingen mangel, men arealsvikt på ulike deler av tomten må sees i sammenheng. Begge parsellene utgjorde således mangel, som ga grunnlag for prisavslag.

Agder Lagmannsrett. Avsagt 25.5.2011 LA-2010168761


Eierskifteforsikring. Protector forsikring anket fra Larvik tingrett.
Selger hadde tilbakeholdt opplysninger.
Avhendingsloven § 3-10: Det var gitt en negativ opplysning. Da omfanget av den fremsto klart, fant ikke lagmannsretten at kjøper burde ha undersøkt ytterligere.
Avhendingsloven § 4-12: Kjøper må akseptere det rimeligste alternativ for istandsetting, dersom dette gir en tilfredsstillende løsning. Kjøper fikk et nytt kloakkanlegg, mens det opprinnelige var 50 år gammelt. Han fikk følgelig 50 år ekstra levetid. Lagmannsretten satt kun levetidsfradraget til kr 10 000,-, på et anlegg som kostet kr 75 000,-. Det er et svært lavt fradrag i forhold til økt levetid.

Gulating Lagmannsrett. Avsagt 24.5.2011 LG-2010-73352


Avhendingsloven § 3-8: Opplyst i salgsoppgaven at strandlinjen var ca 60 meter. Den var 40 meter. Retten vektla at kjøper hadde besiktiget strandlinjen og at feilopplysningen således ikke virket inn på prisen.

Borgarting Lagmannsrett. Avsagt 23.5.2011. LB-2010-27040


Kjøper anførte skader for omkring kr 1 000 000,-, etter bistand av OPAK. Lagmannsretten fant reelle utbedringskostnader på kr 89 389,-.
Avhendingsloven § 4-12. Skader på fellesareal i sameiet. Vist til rettspraksis fra høyesterett og poengtert at selger hefter fullt ut for fellessareal som har særlig tilknytning til kjøpes seksjon. Annet fellesareal heftes det etter sameiebrøken. Sameiet ble ikke påført utgifter da en annen selger dekket utgiftene. Kjøper krevde allikevel erstatning for en forholdsmessig del, basert på forholdene på overtagelsestidspunktet. Kjøper fikk ikke medhold.
Kjøper dømt til å dekke motpartens omkostninger på over kr 600 000,-.

Frostating Lagmannsrett. Avsagt 19.5.2011.LF-2010-158511


Avhendingsloven § 4-19 (1). Det forelå verken prospekt, takst eller verdivurdering av eiendommen. Det var uvanlige omstendigheter som i vesentlig grad skjerpet undersøkelsesplikten etter overtagelse både i tid og rom.

Frostating Lagmannsrett. Avsagt 11.5.2011. LF-2010-175646

Eierskifteforsikring. Am Trust anket fra Søre Sunnmøre tingrett.
Kjøper fikk medhold i hevingskrav på grunn av rotteskade.
Avhendingsloven § 4-13 (1). Poengtert at vesentlighetskravet avgjøres ut fra en helhetsvurdering, der særlig om prisavslag vil gjenopprette de økonomiske konsekvensene av kontraktsbruddet, vil være et avgjørende moment. Det ble lagt størst vekt på at det var uklart om man kunne stoppe skaden (rottene), fordi man viste ikke hvordan rottene kom inn i boligen. Det ble lagt en del vekt på manglens karakter og omfang. Huset måtte blant annet strippes innvendig, som var en omfattende jobb.
Avhendingsloven § 4-14. Erstatning ikke tilkjent, siden kjøper ikke kunne sannsynligjøre selgers kunnskap til skadeårsaken (rottene).

Gulating Lagmannsrett. Avsagt 6.5.2011 LG-2010-118262

Enighet om at skadene
Avhendingsloven § 4-13 (2). Saken gjaldt 4-13 (2), men begge partene prosederte 4-19 (1) og retten valgte å basere seg på den. Saken gjaldt særlig når reklamasjonsfristen begynner å løpe. Dvs når er informasjonen om problemet er tilstrekkelig graverende til at kjøper får en aktivitetsplikt. Spørsmålet er lite kommentert i loven, forarbeidene og rettspraksis. Vektlagt selgers innrettingshensyn skal måles mot kjøpers materielle krav etter avhendingsloven, samt at en for lav terskel vil lede til mange uberrettigede krav fremmes mot selger.
Retten la til grunn at fristen ikke begynner å løpe når et eventuelt reklamasjonsgrunnlag oppdages.

Retten la til grunn at fristen starter ikke å løpe før kjøper har slik oversikt over de faktiske omstendigheter at han har mulighet til å vurdere om det er tale om en mangel og om han vil gjøre krav gjeldende.

Borgarting Lagmannsrett. Avsagt 3.5.2011 LB-2010-55875


Trekanttvist mellom selger, kjøper og megler. Gjaldt næringseiendom solgt som regulert til byggeområde for industri, mens den egentlig var regulert som park.
Eiendomsmegleransvar: Strengt ulovfestet profesjonsansvar for eiendomsmeglere. Det å ikke sjekke reguleringsforholdene grundig på en ubebygd tomt, ble betegnet som "grovt uaktsomt".
Avhendingsloven § 3-10: Når det er opplyst at tomten er regulert til byggeområde, kan det ikke kreves at selv en profesjonell kjøper sjekker om det stemmer før kjøp.
Skl § 5-3 (2): Selger og megler var solidarisk ansvarlige ovenfor kjøper. Retten la til grunn at de beste grunner talte for at selger burde ha det endelige ansvar for prisavslaget. Prisavslaget skal gjenopprette balansen i avtaleforholdet mellom selger og kjøper og representerer intet tap på kjøpers hånd. Retten la samtidig til grunn at megler var nærmest til å dekke alle sakskostnadene, selv om det ikke var anført av selgers advokat...

Borgarting Lagmannsrett. Avsagt 28.4.2011 LB-2009-200318


Saken har et noe spesielt faktum. Den starter ved at Lars Rune Solberg, kjent fra uttallige reportasjer i Dagens Næringsliv om hans økonomiske forhold, misligholder bankens lån. Banken får da fullmakt til å selge eiendommen. Det fremstår å være en mer risikabel måte enn et tradisjonelt tvangssalg. Når kjøper betaler den avtalte kjøpesum, får man først problemet med å få Solberg ut og så sletter ikke banken pantet de har i boligen på 12 millioner.
Vedrørende spørsmålet om det var banken eller Solberg som var selger, så har avhendigsloven ingen definisjon av hvem som er selger. Retten baserte seg på en vurdering av faktum.

Hålogaland Lagmannsrett. Avsagt 15.4.2011 i sak LH-2010-194714


Avhendingsloven § 4-13 (2): Reklamasjonsfristen begynte først å løpe når kjøper ble kjent med at avvikene han hadde oppdaget var vesentlige mangler ved kjøpet.
Passivitet: Selv om saken hadde ligget "død" i 1 1/2 år, så var det ikke gitt signaler til selger fra kjøper om at det ikke var planlagt å opprettholde reklamasjonen. Selger hadde følgelig ikke grunnlag til å innrettet seg og passivitet kunne ikke nå frem.
Avhendingloven§ 4-10: Tidligere eier tilbød å rette et av forholdene. Kjøper forholdt seg passiv. Kjøper tapte da kravet vedrørende det forholdet mot selger.
Avhendingsloven § 3-7: Tidligere eier hadde gjort utført ufaglært arbeid på boligen. Selger trodde at han ikke trengte å opplyse om det, da det ikke var utført i hans eiertid. Kjøper fikk medlhold på dette punkt.
Avhendingsloven § 3-9: Kjøper anførte at tilbygg var søknadsplikttig og viste til en sakkyndig. Selgers sakkyndig anførte at det ikke var søknadsplikt. Retten poengterte at kjøper kunne avklart dette med byggesakskontoret i kommuen før rettssaken og kunne derfor ikke se at avvik var sannsynliggjort.

Borgarting Lagmannsrett. Avsagt 15.4.2011 i sak LB-2010-160565


Saken gjaldt at et rom var for lite til å regnes om oppholdsrom og at et vindu ikke var godkjent.
Avhendingsloven § 3-9: Et forhold var avvik på tidspunkt for salg, men ikke da kravet i TEK var fjernet. Retten la til grunn at kravene på avtaletidspunktet var avgjørende.
Avhendingsloven § 3-7. Megler kjente til problemet med opplyste verken kjøper eller selger. Selger identifiseres med megler og hefter for meglers feil. Byrden ved meglers uklarheter i formuleringene ble også lagt på selger. Selgers opplysningsplikt går forran kjøpers undersøkelsesplikt.
Avhendingsloven § 4-14. Skyld. Ble funnet å foreligge. Sterk kritikk av megler og selgers advokat og selger heftet for deres feil. Kjøper fikk erstattet tapt prisstigning i perioden.

Gulating Lagmannsrett. Avsagt 13.4.2011 i sak LG-2009-200753


Salg av 70 år gammelt hus i Sogn.
Avhl § 3-10. Står man ovenfor en gammel eiendom, der det var varslet oppgraderingsbehov, forsterkes kjøpers undersøkelsesplikt.
Avhl § 3-9. Utbedringskostnader tilsvarte 62 % av kjøpesummen. Retten mente at kjøper burde skjønt at det vesentlige ved denne boligen var tomten og anså ikke avviket som vesentlig.
Megleransvar: Det første huset megleren solgte og han hadde ingen utdannelse. Megler fikk vite at tilstanden var værre en fremstilt i taksten, men vidreformidlet ikke dette til kjøper/selger. Lagmannsretten la til grunn at det innvirket på kjøpesummen med kr 290 000,-, som meglers forsikringsselskap måtte dekke.

Frostating Lagmannsrett. Avsagt 12.4.2011 i sak LF-2010-164679


Avhendingsloven § 3-8: Markedsført med "mulighet" til å fradele tomt. Det ble vist til tidligere rettspraksis og lagt til grunn at "mulighet" tilsa en sikker mulighet som kjøper kan velge å benytte seg av.
Avhendingsloven § 3-10: Kjøper hadde ikke sjekket utbyggingsmuligheten nærmere, men det hadde ikke innvirkning da kjøpers undersøkelsesplikt er subsidiær i forhold til selgers opplysningsplikt.
Avhendingsloven § 4-12: Lagmannsretten mente det var sannsynlig å få til fradeling og satte prisavslag skjønnsmessig til kr 500 000, da det var den mest riktige løsningen for retten. Saken viser hvor skjønnsmessig slike vurderinger kan bli.

Agder Lagmannsrett. Avsagt:

Muntlig avtale av kjøp av enebolig. Kreves meget sterke bevis. Det var tilfelle og det ble særlig lagt vekt på at partene hadde innrettet seg som om det var inngått avtale.

Lemping etter avhendingsloven § 7-2. Paragrafen blir sjelden brukt. Erstatningssummen redusert da den ble særlig høy, slik at kjøper som ikke holdt avtalen kom særlig skjevt ut.

Borgarting Lagmannsrett. Avsagt 22.6.2011 LB-2010-029304


Arealsvikt. Enebolig var på 100 kvm. Solgt som bolig på 132 kvm. Enighet om mangel, tvist om utmåling.
Avhendingsloven § 4-12 (1): Lagmannsretten utregnet matematisk prisavslag til kr 208 000,-, basert på avviket etter at tomteverdi og garasje var trukket fra. Det ble betegnet å ha begrenset veiledningsverdi og det ble vektlagt at man skal ta utgangspunkt i det "billigste areal", dvs ikke bad og kjøkken. En rekke andre momenter er av betydning, slik at vurderingen vil måtte bli skjønnsmessig. En skjønnsmessig fastsettelse vil gi et lavere resultat enn et matematisk. De kom i den saken til at 150 000,-.
Matematisk prisavslag uten alle fratrekkene hadde kommet på kr 363 000,-. De fikk følgelig 41 %, mens avslaget var på 72 % etter at tomteverdi var trukket i fra.
Avhendingsloven § 4-14: Det ble gitt erstatning for dokumentavgift med kr 3 750,-.

Borgarting Lagmannsrett. Avsagt 21.1.2011 i sak LB-2009-150451


Avhendingsloven § 4-15. Kjøper kan ikke tilbakeholde summen på egen konto. Det ga selger grunnlag til å heve.
Avhendingsloven § 3-9. Farlig stråling. Uttalt at man må basere seg på en objektiv vurdering og ikke kjøpers subjektive oppfatning. Riskikoen må overstige dagliglivets risiko. Uenighet i fagmiljøene er ikke dokumentasjon/bevis for at det foreligger en reel risiko.