Høyesterettsdommer

HR-2011-2394.
Eierskifteforsikring. Am trust og Anticimex anket til høyesterett
Avhendinsloven § 4-19 (1) Spørsmålet var når reklamasjonsfristen begynner å løpe. Høyesterett fant at Erik Monsen hadde oppsummert rettstilsanden godt. Jeg har lagt på noen understrekninger:
"Relativ reklamasjonsfrist for å påberope mislighold i form av mangel starter å løpe senest på det tidspunkt kreditor oppdaget mangelen. Kreditor kan sies å ha oppdaget mangelen når han har kunnskap om faktiske forhold som gir ham oppfordring til å påberope mislighold, dvs. at han har kunnskap om faktiske forhold som gjør det temmelig klart for vedkommende at tingen ikke er i samsvar med de krav til tingen som følger av avtalen, eventuelt utfylt med bakgrunnsrett vedrørende krav til tingens tilstand mv. Det er altså spørsmål dels om kreditors kunnskap om faktiske forhold, og dels om hans vurdering av kunnskapen

HR-2011-235-A - Gamle Aker borettslag


Avhendingsloven § 4-14, meglers profesjonsansvar. Høyesterett fant intet juridisk grunnlag for å gjøre megler ansvarlig for hevingsoppgjøret.

HR-2010-1967-A - Rt-2010-1395


Avhendingsloven § 4-12. Avviket mellom eiendommens verdi med og uten mangel var høyere enn utbedringskostnadene. Kjøper har en plikt til å begrense selgers tap. Kjøper kunne sannsynliggjøre at kjøper ikke hadde mulighet til å begrense selgers tap ved å utbedre, slik at prisavslaget ble satt til prisdifferansen, som var den høyeste summen.

HR-2010-1848-A -Rt-2010-1305 - Rottedom


Avhendingsloven § 4-12. Skadene var ikke i kjøpers leilighet, men i sameiets fellesareal. Sameiet utbedret skaden og kjøper betalte kun en andel. Lagt til grunn at selger etter avhendingsloven uansett var ansvarlig for hele skaden. Kjøper fikk dermed dobbel dekning, av sameiet og selger. Det er overraskende at selgers eierskifteforsikringsselskap, Protector, ikke fokuserte mer på prisdifferansen i § 4-12 første ledd.

HR-2010-967-A - Rt-2010-710


Avhendingsloven § 4-13. Heving av kjøp. Tatt opp en rekke momenter som Høyesterett fant var av betydning i spørsmålet om kjøper skulle få hevet handelen, eller om han måtte nøye seg med et prisavslag. Vektlaget blant annet størrelsen av ulempen ved utbedring, forventningen markedsføringen ga om en feilfri bolig og at selger kunne bebreides for uriktige opplysninger. Ingen betydning at det tok tid å få saken endelig avgjort.

HR-2010-940 - Rt-2010-664


Avhendingsloven § 4-16. Krav mot den selger kjøpte av, selgers hjemmelsmann. Spørsmål om kravet var foreldet. Høyesterett legger til grunn at foreldelsesloven § 8 gjelder i regresskrav fra selger mot sin hjemmelsmann. Det var følgelig tilstrekkelig at hjemmelsmannen var varslet innen rimelig tid og det var uten betydning at det ikke var tatt ut rettslig skritt innen fristene i foreldelsesloven § 3 og § 10.

HR-2010-393 - Rt-2010-267


Avhendingsloven § 4-16. Spørsmål om alle leilighetseierene kunne saksøke utbygger i gruppesøksmål for feil på badene, selv om alle ikke hadde kjøpt direkte av utbygger. Høyesterett fant at avhl § 4-16 ga grunnlag for at alle kunne delta i gruppesøksmålet.

HR-2010-233-A - Rt-2010-103 - Kistebakkane


Avhendingsloven § 4-19 (1). Reklamasjon 3 måneder etter at feilen var oppdaget, var ikke innen rimelig tid og dermed for sent. Lagt til grunn at reklamasjon før to 2 måneder nesten alltid vil være innenfor rimelig tid, mens å vente 3 måneder vil være i ytterkant av fristen. Vektlagt at det var lenge siden salg og at kjøper var fagkyndig gjorde at kjøper fikk kortere frist til å reklamere.
Avhendingsloven § 3-9. Igjen poengtert at om det foreligger et vesentlig avvik er en skjønnsmessig helhetsvurdering. Høyesterett deler vurderingen i henhold til lovens ordlyd "kjøpesummen" og "tilhøva ellers". Kjøpesummen sees i forhold til utbedringskostnadene og betegnes som et kvantitativt element som bør være oppfylt. Retten la til grunn at utbedringskostnaden bør ligge på 5-6 % av kjøpesummen for at det kvantitative element var oppfylt. Vedrørende tilhøva ellers skal det gjøres en vurdering av hva kjøper kunne forvente ut fra de konkrete forholdene. Boligen var markedsført som meget velholdt. Den led imidlertid av håndverksmessige feil fra byggetidspunktet. Avgjørende i denne saken at feilene ikke var så grove. Vektlagt at mindre feil må man regne med, uavhengig av markedsføringen.

HR-2008-1135-A - Rt-2008-963 - Rottedom.


Avhendingsloven § 3-9. Igjen uttalt at det er en skjønnsmessig helhetsvurdering. Det ble lagt til grunn at bygningen led av en mindre bygningsmessig feilkonstruksjon, som hadde ledet til en alvorlig skade etter overtagelse. Feilkonstruksjonen ville normalt ikke lede til noe skade i det hele tatt. Høyesterett tok ikke utgangspunkt i selve skaden, men la til grunn at avviket var muligheten for en slik skade. Skaden skjedde etter overtagelse, så risikoen for det lå på kjøpers hånd, jfr avhl § 2-4. Muligheten for skade var liten, slik at kjøper ikke fikk erstatning.

HR-2008-1138-A - Rt-2008-976


Avhendingsloven § 3-8 (1): Selger har risikoen for at opplysningene som gis i salgsoppgaven er korrekte når avtalen inngås. Selger var i dette tilfellet kjent med at opplysningene i salgsoppgaven hadde utviklet seg til å bli feilaktige på tidspunkt for bud og kontraktsundertegnelse.
Avhendingsloven § 3-8 (2): Det er generelt sett åpenbart at økning i fellesgjelden har betydning for kontantvederlaget. Økningen var i dette tilfellet kr 60 000,-, på boliger kjøpt for noe over 1 million.

HR-2007-1874-A - Rt-2007-1587 - Avvisningsdommen


Avhendingsloven § 3-7. Ikke nødvendig å opplyse om tidligere reparasjoner. Det også når det var problem i samme området på salgstidspunktet, så holdt det å opplyse om situasjonen på salgstidspunktet. Dog konkret vurdering.
Avhendingsloven § 3-9. Nesten ny leilighet av høy standard. Skader for 2,4 % av kjøpesummen. Det ble vektlagt at leiligheten var ny og type problem, som ble betegnet som en uakseptabel utrygghet. Mangel
Avhendingsloven § 4-8. Selv om paragrafen ikke sier det direkte, mener førstevoterende at den gir grunnlag for en avvisningsrett. Det forelå i den saken ikke grunnlag for avvisning.