Arealavvik -innendørs

Arealavvik innendørs har hatt en spennende og kjøpervennlig utvikling i rettspraksis, siden omkring år 2000. Dette skyldes særlig prisstatistikkene på kvadratmeterpris som jevnlig publiseres og domstolenes erkjennelse av hvilken innvirkning de har på boligkjøp. 

Den nedre grense for hvor stort avviket må være før det kan bli aktuelt med erstatning/prisavslag, ligger nå reelt sett på 5-6 %. Det vises til Finkn 2013-462 og Frostating lagmannsretts dom av 4.2.2008. I særlige tilfeller kan det gå lavere. Det illustrerer avgjørelsen i Finkn 2013-505 der et avvik på under 1 %, ga grunnlag for prisavslag. 

Både kvalitativt og kvantitativt avvik teller i prosentberegningen. Med kvalitativt menes det at arealet er der, men det er feilklassifisert, som f. eks P-rom, når det skulle vært S-rom. Kvantitativt avvik er de rene målefeilene. Når f. eks. en leilighet er målt til å være på 40 kvm viser seg å være på 35 kvm. Kvantitativt avvik var vanligere før, når takstmennene ikke brukte lasermåler. Det er lettere å få prisavslag ved kvantitativt enn kvalitativt avvik, jfr Agder lagmannsretts dom av 31.5.2006. 

Utgangspunktet for beregningen av prisavslag er det matematiske avvik. Hvis en leilighet ble solgt for en meterpris av kr 25 000,- pr kvm, så vil utgangspunktet for et avvik på 8 kvm, være et avslag på kr 200 000,-. En rekke faktorer har i rettspraksis ledet til at prisavslaget ender på en lavere sum enn det matematiske avviket. Prisavslaget har endt i et intervall av 40 % til 100 % av det matematiske avvik og det er mange grundige dommer på feltet. 'I dom fra Agder lagmannsrett LA-2012-190569, fikk kjøper mer enn 100 % av det matematiske avvik, men det var etter fradrag av tomtekostnad. 

I Finansklagenemnda har man valgt en enkel løsning og gir 66 % prisavslag til alle som har et tilstrekkelig avvik. Hvis man har et krav mot Protector eller Am Trust, så gir det forutberegnlighet å fremme det for Finansklagenemnda. 

Domstolene har særlig vektlagt. 

  • Bedre uttelling for bolig i sentrum av de store byene, som har boligprisstatistikk
  • Fratrekk av tomteprisen ved enebolig 
  • Enkeltstående bygg vurderes for seg (LA-2005-176497) 
  • Enheter i bygget, som hybler, vurderes for seg (Finkn 2013-505) 
  • Lavere prisavslag for kvalitativt avvik, i forhold til de kvantitative 
  • Bedre uttelling desto mindre boligen er 

LB-2020-95336 er et av få eksempler som viser skillet mellom å kreve erstatning eller prisavslag. I tilfeller der selger må ha visst at arealet trolig var feil, så kan det gi grunnlag for en erstatning som er høyere enn prisavslag. 

 

Saker om innendørs arealavvik er interessante og jeg bistår gjerne kjøper som har fått mindre enn det de var forspeilet.